FX勉強会やオフ会

: るなと感心した。もっと勉強しなくてはいけないなとおおいに触発させられた。書籍やブログなど媒体はあるが、文字に残せない情報は直接会って話さないと得られないね。大家さん勉強会やオフ会も都合がつく限り参加した方がいいかもとおもった。ブロードバンドも今月急に空いた部屋も先日決まり、おかげさまで満室・満駐車場になったので、そんなに急いではいないけど、入居者にとってはいいサービスだと思うので、 kamochanにアドバイスもらった方法も用いて交渉してみたい。Ｏ社長、よりよいサービス早く提供してくださいネ。普段は名刺交換もほとんどしないのだが、新しく名刺（黄金バージョン）を新調したので、参加者全員と名刺交換させてもらっ外為た。マサさん、参加者の皆様あワラントりがとうございました。とても有意義な時間を過ごすことができました。皆さんまたどこかでお会いしましょう。今後ともよろしくお願いしま～す！ realoption at 23:59｜Permalink │Comments(4) │TrackBack(0) │ 0拍手 2008年11月20日自販機交換今年購入した9ヶ所目でまたトラブル発生。夕方から私も管理会社もかなり時間をとられた。簡単には解決しそうにはないのでやっかいだ。購入し外為て半年になろうかというのに、前大家の時限爆弾が次から次へと出てくる。。。この件は話が複雑だし、どうころぶか分からないので書かない。今日賃貸経営で唯一良かったのは、7ヶ所目で自販機を省エネタイプに切替えと単価アップ依頼していた結果がでたことか。くりっく365 省エネタイプは即答でＯＫがもらえた。いま２台置いている不動産投資自販機を省エネの大型１台に切り替えることになった。あとはフェンスに隙間があくので、どう処置するかの回答を待つだけ。単価は、ダイドーの場合上げ余地があまりないらしい。現在27円をたった1円上げるのがめいいっぱいだという。あと1円上げても赤字になるらしい。他の大家さんでは32円とか30円以上で契約している人もいるから、しけたもんである。自販機がまだ省エネタイプでない方や単価が20円台後半の方は一度窓口業者に電話入れてみるといい。電話１本するだけで費用もかからない。それでよい方に改善されるならラッキーであ～る。うちの自販機収入は毎月10,000～14,000円前後だから、1円アップしても370～520円くらい。これに電気代が1,000～1,500円くらい安くなるのかな。たいしたことはないけどこんな地道な努力もしないよりはまし。年間16,500～24,000円だと10％計算で価値が16.5～24万円上がることになる。今回この話になったのは、9ヶ所目に防犯カメラ、インターネットつなぎ放題を導入するのに、ベンディアムに自販機依頼したことがきっかけだ。「省エネタイプを置きます。単価は30円(サントリー）です。」と言われてふと7ヶ所目を思いだした。ベンディアムは以前4ヶ所目、6ヶ所目でブロードバンド導入しようかと相談したことがあった。この時は導入しなくてもすぐに部屋が決まっていたことや自販機が置けなかった(当時は自販機の売上でＷＥＢカメラ導入)ことで見送った経緯があった。当時のことが記憶にあり、ベンディアムといえば自販機と思い、9ヶ所目で自販機が置けるかどうか調べてもらっていた。でも今は15戸以上でフルメンテのプランを選べばＷＥＢ式防犯カメラがついてくる。余計な行動だったけど、まぁ役に立った。 realoption at 23:59｜Permalink │Comments(0) │TrackBack(0) │ 0拍 2008年11月18日融資相談に行く。前日に物件は流れていたが、アポ取っていたのと今後持ち込みできる銀行を増やしたいと思い、大家仲間に紹介してもらったＲ銀行を訪問した。約束の時間ギリギリになりそうだったので、最寄駅からタクシーまで使って、約束の５分前に到着したが、担当者外出中。応接室に通され待つこと３０分。数日前に物件資料一式ＦＡＸ入れておいたのに、なくしましたと（唖然）。管理法人の決算書見て「見るべきものないですね」と投げ捨て（失礼！）。勤務先がわかった途端、態度を変える。結局、翌営業日に入り口の段階で申込みは受け付けられませんと謝絶の電話を受けた。はじめから審査するつもりもなかったようだ。理由は私の業界の人が親から相続したとかでなく不動産投資をすることは認められないという考えのようだ。ありえない。ありえないけどこういう考え方をする銀行員も少なからずいることは想像はできる。Ｙ銀行やＳ銀行は勤めていることを重視しているが、勤めていることが足かせになっていると感じることが多い。早くリタイアした方がいいのかもしれないが。。。支店、担当者変えればまた違う結果がでるとは思うが、進んでＲ銀行と付き合うまでもないかもしれない。まぁいろいろあって面白いね。友人のＲ銀行評、ダメな銀行の三羽ガラス（Ａ、Ｓ、Ｒ）。そのなかでも公的資金返済目処もたたない再生不能な銀行はどこまでいってもダメと手厳しい。 realoption at 23:59｜Permalink │Comments(0) │TrackBack(0) │ 0拍手 2008年11月17日精神障害者今年購入した９ヶ所目は相変わらずいろいろ起きる。ブログに書けばネタとしては面白かったかもしれないが、すぐに解決しないことも多く、いつまでも後ろ髪をひっぱられる思いだ。売主は募集会社ともうまくやっていなかったので、新たな入居がほとんどない状態だったが、入ったとしても問題ありの入居者が多かったようだ。（売主は隠していたが）入居者のなかに精神異常者がいて、入居者や近隣住民と相当ひどい問題が起きていた。この件では購入してから入居者や周辺住民からなんども苦情を受けた。運よく１ヶ月ほどの交渉で立ち退いてもらうことができたが、このときもハラハラした。家族関係も複雑で、受け入れる引越先もあるのか心配した。発狂して建物破壊したり、室内で自殺でもしないか正直心配もした（加入しなかったが、自殺保険も資料取り寄せた）。これでやっと問題行動をする入居者がいなくなるかと考えていたら、まだ建物内で問題行動があるようで、誰かと探していたが、もう一人精神障害者がいた。普通の人には聞こえない声が聞こえるという。ヒェ～。うるさいと深夜に寝ている入居者宅に怒鳴り込んだり、部屋の床や壁をたたいたりする。またベランダ乗り越えて窓ガラスをたたくという行状もあった。先月先々月と２戸続けて退去があったが、このひとから目をつけられて被害を受けてきたらしい。この人のために２戸退去になったが、過去にもこのような退去があったかもしれない。今月更新期日到来でちょうど更新契約書がきたが、周りに迷惑をかける方とわかったからには継続して居住してもらうのは難しい。退去してもらう方向で管理会社に市（生活保護課）や連帯保証人にあたるよう指示をした。近くの購入前に管理会社的な役割をしていた不動産業者にもこの人から相談がきたら、引っ越し先を紹介してあげるよう頼んだが、問題行動を起こす人を受け入れてくれる先があるかなと言っていた。地元に根を張っている業者だと大家にも知らせず入居させる訳にはいかないだろうし、入れた後にも責任をもたないといけないから、難しいかもしれない。精神障害といえば９ヶ所目の売主もそれに近いかも。建物に問題個所があり、それを修繕するという約束で物件購入したのに、売買が終わったら、取り合わない。自分はお金を１円も払っていないのに「これ以上の支払ができない。責任がない」と言ってのける。時間ばかりかかってなんの解決にもならない。仲介業者も間に入って頑張ってくれているが、こんなやり方すれば責任逃れできるんだなと変に感心してしまう。あと以前書いた滞納者は毎週毎週払える金額を回収してきたので、１０月第３週分まで追いついてきた。しかし、契約解除したままになっているので、再契約するか強制退去させるか様子を見ながら対応していたが、法人の業績悪化と入居者の退職で年内には退去することになりそうだ。弁護士費用等も不要であったが、１２月までいて家賃払えるのか、室内修繕費負担できるのか、もうしばらく手間がかかりそうだ。 realoption at 23:59｜Permalink │Comments(0) │TrackBack(0) │ 0拍手 2008年11月15日買付負けもうひとつ買付入れていた物件の結果が見えてきた。田園都市線徒歩圏ＲＣ６階建て。自宅から車で５分以内。土地約３３０坪強。建物約５５０坪。３ＬＤＫと２ＬＤＫで２７世帯。駐車場２１台。平成６年築。販売価格４００百万円。利回り１０．４１％。積算評価４７５百万円（掛け目後３０５百万円；土地と建物で掛け目が違う）。ちなみにこの辺で６０～６５㎡で築１４年位のマンションは２，５００～３，０００万円以上はしている。場所によっては昭和４０年代のマンションでも１，９００万円くらいはしている。販売価格で１世帯当りにすると１,４８０万円。区分登記して２，０００万円で販売したとしたら１億３，５００万円は残る（皮算用）かもしれない。最近１棟もので売られている物件でも区分登記されているものがいくつかあった。これなんかは購入してから資金が必要になったらばら売りしていってもいいだろう。話がそれた。これに一番で買付を入れた。金額は３５０百万円。利回り１１．９％。いけるかと思ったら、数日後２本満額で買付が入った。満額にするなら、最優先で進めると話が来たが、金額は変えなかった。ワンブロック隣に地下鉄が走り、国道が通っている。川が２ブロック先にある。あふれたとは聞かないが、周りからは低い土地。最寄駅からは途中坂になる。近くに変電所がある。すぐ隣に８階建てマンションが建っている。家賃が少し高い。立体駐車場がある。建物は屋上防水はした方がよいが、建物は全面タイル張りのしっかりしたもの。しかし、売主希望価格で買うほどの物件か？。結局、順位が２番手に繰り下がった。満額の１順位と３順位が崩れて、その時にほかの物件を検討していなければかんがえてあげよう（なんて高飛車な！）。銀行も３億５千万円ならいけそうな状況だった。４億は微妙な感じだ。まぁ追加でまだ３億円以上貸してもらえることと単体ではオーバーローンは難しそうだが、フルローンは充分いけることを確認できただけでＯＫ。平成２０年度の路線価はアップしているので、物件を購入するには好都合ではあるが、来年は間違いなく下がるだろう。物件は積算評価で充分余力がなければ、条件が少し変わっただけで金融庁検査や日銀検査で債務超過扱いになる可能性もある。なったら、大変だ。そうそう無理に物件を購入する必要もない。あと今回の物件は２年前に４億８千万円の抵当権がついて購入されている。４億８千万円で買ったなら家賃が年４２００万円

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