FX取引の取引結果と注文方法

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購入時からの滞納者

益な語らいの場になりました。 終わるやいなや大家仲間４〜５人とすぐに直帰。なぜなら・・・明日は娘の誕生日で東京ディズニーランドに連れていく約束をしていたから。今日のアド街も東京ディズニーランドだったんだよね。混まなきゃいいな〜。 メールを確認したら、渋谷区で積算５億円の物件が売値３億円というのが送られていた日経225。利回りは１２％以上でないと興味ないのだが、渋谷区でも高級住宅地で有名な場所で急行停車駅徒歩５分以内。築浅で立地は申し分ない。悩ましいねぇ。 追記） あと忘年会で沢さんから、今月14日（日曜日） 午後1時〜午後5時、東京代々木で開催されるお宝不動産公式セミナーに空きがあるので紹介してほしいと言われてましたFX。 北野さん&けーちゃん　出版記念特別セミナー です。セミナー当日にかぎり、お宝関連ＤＶＤ・ソフト全商品が３割引だそうです。セミナーで勉強できる上、DVDも何枚か買えばセミナー代はタダ同然（４万円分買えばセミナー代無料、5.7万円分買えば懇親会も無料）。私も参加予定です。 ブログマップ realoption at 23:59｜Permalink │Comments(3) │TrackBack(0) │ 0拍手 2008年投資信託12月04日 滞納者退去 滞納している部屋が１戸あるが、見通しがついてきた。何回か記事を書いた９ヶ所目の購入時からの滞納者（法人）である。 購入してから一度も家賃支払いが資産運用なく最大３ヶ月延滞までいったが、張り紙数度、内容証明２度、訪問度々で、毎週払えるだけ回収し続けて現在滞納１ヶ月と１週間（４ヶ月と３週間分回収）になった。 しかし、１１月になってスナックが閉鎖になってから、経理とまったく連絡がとれないと管理外国為替証拠金取引会社から報告をもらっていた。このままだとまた滞納が増えて、部屋も使われたままになるので再度行動に移した。 １ヶ月近く経理にも入居者にも連絡が取れないというので、『３日以内に連絡がもらえなければ安否確認の為に室内に立ち入ります』という内容で張り紙をするよう管理会社に指示した。（連絡促す効果と室内状況、荷物量の確認。連絡なければ荷物運び出すことも検討） 指定した期日内に連絡がなかったので、管理会社から一人来てもらって室内を確認するためにドアの前に。念のためにドアをたたき呼ぶと・・・。 「はい」と始めて返事がきた。おっ、いたよ。 明日退去しようと部屋を片付けているところだという（ある意味ラッキー）。家賃の支払も求めると１０月に会社は辞めているが、１２月までは住んでもいいといわれている。家賃も会社には支払っているから二重払いはいやだと云う。 １０月初めに入居者も連帯保証人に追加しておいてよかった。家賃の支払責任を追及。法的処置や今後の連絡のため実家の住所・電話番号を聴取する。転居先の連絡先は一時的に友人宅に住むので了解もらってからというので、当日中に管理会社に連絡するように頼んだ。 しかし、当日夜までに入居者から連絡がなかったと管理会社から報告を受けたのと、実家連絡先に電話してそんな人はいないと言われたこと、住所も１０４に登録なかったので、うそつかれたと思い、翌日荷物を運び出すタイミングで再度捕まえないともう会える可能性は少ないと判断した。 実際は、管理会社は電話受けていたが、内部連携がうまくできていなかっただけ。管理会社が入居者の名前の読み方を間違えて教えただけ。世帯主が女性だったので１０４登録していなかったというのが重なった。（きちんと事実がわかっていたら、翌日の約束をキャンセルしてマンションに向う必要はなかった）。 午前中からマンションで待機（彼女の家に住み、ここにはいなかったよう）。昼過ぎ入居者がやってきた。私「なんで約束を守らないんだ」と言ったら、（実際にはきちんと管理会社に連絡していたので）すごい形相で言い争いになった。 必要な荷物はすでに持ち出していたようで廃品回収業者がきて、残りの荷物を部屋から運び出した。まだ法人から解約通知書がでていなかったので、念のために前日にワードで作成した解約通知書に『有限会社○○○代理人△△△』と署名してもらった。 賃貸契約解除していても解約通知書は必要である。まずは代理でも解約通知書を取っておかないとあとでまだ借りていると主張される危険性ある。空になった部屋を二人で確認した。４年住んだなりの状態だったが、設備の破損等はなく想定内だった。 入居者に強く家賃支払請求したためか、経理部長に連絡を取り、払うよう説得してくらたようだ。明後日までに管理会社に経理部長が持参すると約束したらしい（でも毎回約束を破ってきたし、無い袖はふれないかもしれない）。 ここまで実動５日間。暗中模索の状態から、退去まではあっけなかった。連絡取れないのも悪い方に想像は働くもので、室内で死んでいないかとか心配もしたのも杞憂でよかった。管理会社にもよるのだろうが、大家が主体的に指示・行動しなかったらこうはいかなかったろう。 明日法人に電話して、正式な解約通知書を早急にだすように請求するつもりだ。解約通知日から１ヶ月分、延滞利息や原状回復費用もしっかり回収してやるぞ。法人が破産や夜逃げする前の時間勝負。もうひと頑張り。 realoption at 23:59｜Permalink │Comments(4) │TrackBack(0) │ 0拍手 2008年11月27日 日本政策投資公庫融資 ７ヶ所目でここ数年のうちには外壁塗装と屋上防水しようかと考えている。この前、賃貸フェアで知り合った業者に見てもらったら、でてきた見積額が・・・・。 １,７００万円超！！！！！ 外壁塗装は４ヶ所目で一度経験しているが、建物がちょっと大きいと全然桁が違う。。。もっと相見積をとり、施工内容を詰めれば値段は抑えることができるとは思うが、それなりの金額は必要。その分指値して購入している訳だが、まとまった出費は痛いねぇ。 ということで、最近国民生活金融公庫から名前が変わった日本政策投資公庫に融資相談してみた。 公庫は、ご存じのとおり、賃貸物件取得に利用しようとすると掛け目も４〜５割。担保設定した登記簿謄本を確認してからでないと融資実行されない。要は購入物件以外に担保提供できるものがなければ、一旦物件の決済は自己資金で行わなければならない。私も１〜３ヶ所目は旧国金を利用しているが、まずは自己資金で決済してから、融資実行してもらった。新規物件取得には少々使いにくいかもしれない。 あと私の場合、当初妻が連帯保証人にはなってくれなかったので無担保枠利用ができず、不動産と上場株式による有担保枠だけを利用していた。先に有担保枠を使っていると無担保枠が後から利用できず、当時はもったいないことをしていた。 話を戻す。まずは申込み方法等変わっていないか電話して確認した。従来と同じだった。まずは申込書（公庫所定の１枚。内容はその場でも書けるほど簡単なもの）と確定申告２期分、見積り、印鑑を持ってきてくださいと。これもどうしても時間がとれなければ申込書郵送してもらい、書類揃えて郵送で送りかえすことでもいけるはずだ。不動産賃貸業で修繕費用だと制度融資は使えず普通貸付だけと言われる。 言われた書類と１０月末までの試算表を持参して公庫訪問。番号札を引き、順番呼ばれたら、書類を確認されて受領でその日は終了。ものの１０分もかからない。２〜３日後に面談日とその他用意するもの（動いている銀行通帳、所得税と固定資産税支払確認できるもの、所有物件の固定資産税評価書など）を書いた手紙が到着する。 面談指定日は受付した日の５営業日後だった。予定があったので時間だけ変更してもらった。私としては無担保枠でどこまで借りられるかが課題だった。 前回借入から４年以上経過していたので、その間の状況や取得物件について個人情報まとめた補足資料に基づいて説明した。今回の資金要旨含め、もう慣れているので、担当者が要求した内容はすべて要領よく説明できた。 肝心の無担保で貸せるかどうかは、保有資産と借入額でどれだけ余力があるか。収支でどれだけ余裕があるかで決めるといわれる。 保有資産の評価の仕方だが、土地は路線価、売買事例の６割。建物は複製原価や収益還元（キャップレートは６〜７％）、区分所有はそのマンションの売買事例を拾ったものの５割。物件評価は担当者が自ら所定の方法で評価する方式。売買事例を使うならば、評価する人によって幾通りもの評価がでてくる。恣意的なものが充分働くのだ。担当者に物件の売買事例をそれぞれ入れ知恵した。 借入額は残金そのままではなく、競売時の利息債権確保の為に元金の３割増しで計算するらしい。資産評価は５〜６割、比較する借入は３割増しでは、いくら積算評価が高い物件を購入してきているといってもこんな評価方法では評価はでにくい。無担保枠たいして見込めないな・・・。 面談から３日後。公庫から携帯留守電入力あり。契約課まで連絡がほしいと。契約課ということは結果がでたのかな、でも早いからなにか聞きもれでもあったかなと思いながら電話すると・・・。 「承認になりました」と。融資担当者とその後の手続きする人は別なんだね。銀行もそうした方がもっと審査・営業に力を注げるのになぁ。話がそれた。申込額の１，５００万円からは少し減額になったが、承認になった。しかし、受付から９営業日目とは早い！早いだけでなく、来年１月頃借入希望と申込書にも書いておいたのに、今月中にはもう実行できますと修繕に関係なくすぐにでも借入してほしいような言い方だった。 でも今冬に外壁塗装するかどうか・・・まだ決めかねている。まだ持ちそうでもあるし、相見積取ったり、カラーどうするかなどいろいろ検討しなくてはいけない。金利も期間１０年で２．５５％というからちょっと高い。もしかしたら借りないかもしれない。 電話から２日後、契約書類が郵送されてきた。記入した契約書や印鑑証明書は持参しても郵送でもいいらしい。銀行だと面前で契約書類に自署し、担当者は連帯保証人に連帯保証の確認等もする。公庫は実行前に電話で保証意思の確認をするらしい。借りる側にとっては助かるのだが、公庫の不良債権は最終的に税金で内部処理されてきた歴史がある。善意の借主ばかりではないので、いい面は残しつつ、健全な金融機関として歩んでもらいたいと思う。 realoption at 23:59｜Permalink │Comments(2) │TrackBack(0) │ 1拍手 2008年11月26日 大家さん勉強会 マサさんが主催する勉強会に参加した。 これまで６回ほど参加しているが、毎回充実している。集合前オフ会、勉強会、一次会、二次会と大変勉強になった。一次会もいつものファミレスでなく豪華なカニ三昧もわるくないね。二次会の焼き鳥も安くてうまかった。 今回は参加者も経験値が高く、よく勉強してい